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财经观察家 | 袁钢明:房租抵扣房东不干了!警惕房租上涨!

关键词:   发布时间:2019-09-10 08:00:01

【核心观点】


1、租客需要获得证明才能够抵扣,反过来房主要支付更多的税费,房东和租客之间会出现利益冲突。


2、所得税减轻的政策,实际上增加了房东的支出负担,房东唯一的办法就是想尽办法抗拒,不把信息上交上去,杀手锏在于房子掌握在房东手上。


3、拥有大量房子的人,宁可暂时停止出租或者减少出租,出租房源减少,会造成房东的强势地位更强,租客租房就更加困难了!


4、房东如果坚决抵制,政策执行不下去的时候,还要考虑到政策的可接受、可支持。


5、房产的信息,到底谁拥有多少,分布情况怎么样?我们现在一直不清楚。更不要说全国联网登记了。


6、普通老百姓稍微有一点多余的房子出租,你给他征收很高的税,可能负担太重了。我们还要考虑到房东的诉求。


欢迎来到《财经观察家》,我是清华大学中国经济思想与实践研究院袁钢明,我们今天谈一下:房租抵扣所得税的问题!

 新闻背景 


一篇《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。房东算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,通过租金专项附加扣除能省100元,房东却要多纳税500元。


根据《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》,2019年1月1日起,个人有住房租金类支出的,可以获得相应的个税专项附加扣除,根据租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500、1100、800元三个等级。


要申报租房抵扣个税,租房者需要填报出租方详细信息,如出租方为个人,需要填写房屋信息、房东姓名、身份证号,如出租方为组织,则需要提供公司名称及单位统一社会信用代码。但不少租客想用房租抵税遭到了房东的“抵制”,表示要么涨房租,要么租客自己去缴相关税款,甚至有房东宁愿房间空置。


从2019年1月1日开始要执行房租可以抵扣所得税这样一个新的做法。


这个新的做法对于需要租房子来住的这些年轻人或者使用者来说,是一个好消息!可是没有想到,它要开始执行了,结果又碰到了难题:房东发现他原来完全不用任何上报的情况,现在完全暴露在税务部门身上了!所以房东就反对了。


房东说:如果你这样报的话,我要缴的税比你抵扣的要多得多,那么我何必这样?我干脆不给你租了,因此就遭到了房东的反对,所以这就碰到了一个个税抵扣的政策可能由此而流产的问题了。


房租的扣除其实有比较明确的规定,甚至有比较细的规定。因为房租扣除,各个城市的扣除或者个人租的房子的成本都不一样,国家规定了一个标准。


比如说,在大城市、直辖市、省会首府、计划单列市以及国务院确定的一些重要大城市的情况下,每个月标准只能按照1500块钱的这样一个房租来进行扣除。你如果想要租5000块钱,你也得按1500块钱来扣除。


第二个标准,除上述之外的比较大的城市,100万以上人口的城市,是1100块钱。然后下一个就是800块钱,那么分成这样三个等级,这样一个分法实际上就已经确定了你住在什么城市,按照什么城市的这样一个房租的标准来扣除你的所得税。


但是所得税这个专项扣除中,几乎所有的专项扣除,它都需要提供证明。比如说我们前面说到的继续教育费,如果你说我上了个什么培训班了,我交了很多钱,那也不能随口你说的,教育的扣除也要交发票,还有你大病在医院,你要交发票,你还有其他的一些生活方面的一些支出,你也得交发票,还有包括赡养老人,你也得提供一些证明等等。


以各种个税专项扣除,在当初讨论方案的时候就已经考虑到了,所有的个税专项扣除其实都要提供发票的时候,这个提供发票的情况就可能会对提供发票的一方或者收费收钱的这一方,要存在一个他必须提交证明、提交信息这样一个程序,这样一个过程了。


但是实际上涉及到房租的双方,他们可能要支出的成本可能会更高,或者获得的好处还不如支出的成本更高。这样一种纠葛或者是一种担忧,而且这种担心会造成房东和租客之间的一些利益方面一些摩擦,甚至是冲突。


租客他需要获得抵扣的时候,他需要获得证明才能够获得抵扣,但是反过来,房主他却反过来要多去支付更多的一些税费。因此这件事情本身就发生了一个房东和租客之间会出现一个利益损益的问题,就是有一方受益了,有一方受损了,那么受损的一方就会产生一种抵触和反对的情绪。



这是一个中介部门贴出来的公告,它就说,通知:各位租户,因为目前房租是不含税的,也就是说房租里头没有包含税,合同上也写过是不含税的,是非常明确的。


如果你因为填报个税相关文件需要填写公司的相关信息,出现了交税问题所造成的情况,都必须由你个人来承担。这个显然中介是站在一个房东的立场上来发出这个通告的,告诉他这个意思,就是说希望你不要向税务局去报告这件事情,从中介的通知上可以看到,它给租客形成了一种压力和一种警告,造成了租客有点害怕了。



租客现在就想去享受房租能够抵扣所得税的这样一个政策的时候,这是个很有意思的一个短信的交流:他向房东发了个微信说:你知道不知道租房可以抵扣个税?房东说他不知道。他就说:我们公司的个税申报需要您的个人信息,比如身份证号码什么什么的。


后来他就说了:你是做财经培训的,不要欺负不懂财税。我给你算算,你看一看,他这是完全清楚,甚至比刚才房客租客要给他说的事情还要清楚,他说:你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,开什么发票呢?


单房产税一项就需要缴纳360元,他现在算得非常准确,全额租金3000元乘12%,他算得非常的准确,而且我这还没有算增值税和附加税等等,其实还有增值税。你倒是申请住房租金专项附加扣除能够省100块钱,可我至少要多增500块钱。你看他计算的500块钱也是非常准确的。所以说是我受损了,你得益了。他就马上说:你刚刚还说你不懂个税,看来你很懂。


他这个意思是说:租房租金抵扣个税,表面上是给你们减税,更深层次的,确实给我们房东挖坑,就是使我们房东却造成了损失。你们抵扣了个税,不就暴露了我们房东的租金收入?到时候税务局又来找我们要回去,明显是把我们房东当了草包。原来你什么都懂!你看这个对话说的太精辟了,太精彩!



这就是刚才微信交流的一个,进一步的明确的我们总结的解释,他说:昨天我告诉了租房也就是房客,你要是申报租房抵扣的话,我赔你钱,不租了,宁可不租给你了,我不要这个房不收这个房租了,我也不愿意给你提供我的房产的信息,这样的话以免给我造成以后更大的麻烦。


为什么?因为还有一些房东他什么都懂,他可能想到的不仅仅是这一次的钱,有可能还会再对他以前不交税的情况对他进行追缴,因为我们实际上发生过这种事情。有些小微企业出现了一个上缴社保或者税收,或者是欠税的事情,结果又追溯到前几年,结果造成了很多企业的倒闭破产,当然这是这种做法是非常过头的。


那么这件事情可以看,上有政策下有对策,这个下有对策,是对下面造成了,当然造成了一利益冲冲突和利益摩擦的时候,下面会采取一些可能,一些对应的措施,这种对应措施可能会抵消甚至完全破坏这个政策的执行原来的想法或者是推行下去的一个做法,这是完全可能的。


因为这个政策的本身实际上是最终很快地就会传导到房东身上。所得税的减轻的政策,实际上是要增加房东房产税的支出负担的问题了。房东的唯一的办法,他就要想尽办法,要抗拒或者是对抗,他就是不把他信息上交上去,这个杀手锏在于房子掌握在房东手上,在这种情况下,那租客处于一个弱势地位,可能最终租客就让步了。


 新闻背景 


中原地产首席分析师张大伟指出,目前很多房屋出租并未备案,税务机关不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。目前以北京为例,租赁行为被备案的比例非常低,不足一成,而如果看全国,1%都不到。


出租房屋目前大部分按照5%的综合征收率计征税款,一套年租金10万元的房屋,每年税费5000元。如果把税费加在租客身上,意味着每个月房租要上涨300多元。


目前部分中介已要求租客不得私自填报房东信息,否则一旦产生纳税问题,所有税额由租客承担。有媒体报道,一位国家税务总局人士告诉记者,“此事涉及税务总局、财政部、住建部等部门,还在研究,并不是税务总局一家就能决定的。”



有的专家在说这件事情的时候,他说在讨论这个税收的计划的时候,部署政策的时候,就没有考虑到这个事情可能会影响到对房东的利益的冲击,或者房东会产生一种抵触情绪而造成这么大的麻烦,这是原来讨论这个方案没有想到的。


看来我们还要进一步地调研。其实这种说法看来是掩人耳目的,其实不是这样的,因为我们也讨论过这个问题,我们原来讨论这个问题的时候,里头专门有个括号,就是一定要提供证据的,证据主要是发票,特别是税务部门的发票,所以说早就有人提到,早就有人提出过:我们有些东西提供不了发票怎么办?


提供不了发票的时候就有一个说法,刚才我们前面提到的国家规定一个,各地方政府或者规定一个统一的扣除标准就行了,所以说这个做法其实早就考虑过的。其实反映在这种考虑之后,结果没有想到人家还有更厉害的措施,人家就是不仅考虑到了人家干脆就不做了,我们就不再进行续约了,那么干脆就不做了,宁可不要了,那么这样的情况才会产生更加连锁的反应。



因为出租房市场,还包括房地产市场,也是我们国家国民经济的一个重要的组成部分,这一部分现在在国民经济收入中占有越来越多的比重。如果万一这个政策出台的不满意,房东产生一种抵触情绪,然后大家都退出,不愿意出租房子了,房地产市场就可能会出现巨大的冲击和波折,甚至这种波折可能会超出预想。


比如说可能最不愿意出租的,对这个政策产生抵触的是那些持有房子很多的人,或者甚至是贪官,或者甚至是有些不明收入、拥有大量房子的人,他宁可暂时停止出租或者减少出租,而造成大量的可能出租房的资源减少、失衡的严重的问题,这个失衡一出现的话,或者出租的出租房的资源减少的话,反而就会造成房东的优势或者强势地位更强,那么反过来我们的租客租房就更加困难了!



如果最终造成了对房地产出租来源的资源的供给方面的减少的冲击的话,不利的还是我们租房的房客。当我们的老百姓收入还没有达到很高的程度,你上交的税收的增长幅度可能会超过我们收入增长的幅度情况,实际上现在就已经发生了这种情况。


我们财政收入中的所得税的增长速度其实超过了居民收入的实际增长速度,这种所得税收入增长超过居民收入增长速度的情况是不合理的,所以就出现了我们现在所得税需要抵扣的问题。


现在新的抵扣又出现了,反过来另外一个房东阶层,现在我们说房东阶层,就是有房阶层和出租房阶层的问题,但是现在房东如果你坚决抵制,就算你合理,你也执行不下去的时候,你还要考虑到人家的可接受、是不是可支持的情况。



政府的政策当然现在对于房客来说是非常合理的,租房者是非常合理的,但是对房东,所影响到的房东,这个做法是不是合理?可能有点过头了。


房产到底有多少不清楚,这个不清楚到底是怎么回事?当然有多种情况,一种情况是房产信息,房东他不愿意自觉地透明地申报,在这种不愿意透明申报的情况下,房产税很难征收。


还有一种情况是房产部门或者税收部门他就不认真地履行职责,他就故意地不去认真地清查这些房产资产,这有可能存在我们说腐败或者是贪腐的问题。在这里头有些官员他有很多的房产,他一登记的话,一摸清的话,他这个问题就暴露出来了。


所以为什么我们资产、我们的收入总是摸不清楚,这涉及到更深远的问题了。我们国家还存在着很多的贪腐问题,还被掩盖在底下,而有关部门对这方面追究也不是很有力,所以房产这方面就是个明显的例子。


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